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近年來，長租公寓因資金斷裂等原因頻頻爆雷，讓房東和租戶雙雙蒙受巨大的損失。 近期，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權(quán)益。 日前，住建部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，要求住房租賃企業(yè)單次收取的租金原則上不能超過3個月。 意見明確了7方面監(jiān)管措施，其中提出，租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設部門建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域不同類型租賃住房的市場租金水平。 轉(zhuǎn)租10套（間）的自然人應取得營業(yè)執(zhí)照 在加強從業(yè)管理方面，明確從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)和轉(zhuǎn)租10套（間）的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營范圍均應當包含“住房租賃”相關(guān)字樣，并在開展經(jīng)營前向住房和城鄉(xiāng)建設部門推送開業(yè)信息，并由住建主管部門向社會公示。 據(jù)介紹，目前住房租賃企業(yè)分為三類，從企業(yè)投入角度來說，重資產(chǎn)企業(yè)是指企業(yè)通過拿地新建方式建設租賃住房，中資產(chǎn)企業(yè)指有一定比例投入，通過商改租、工改租等方式整棟承租，進行裝修改造后對外出租，承租期限約為10年-15年。輕資產(chǎn)企業(yè)是指收了個人房源進行裝修轉(zhuǎn)租，期限3年-5年。所以集中式長租公寓不在此次意見監(jiān)管范圍之內(nèi)。 “一些企業(yè)自稱資產(chǎn)管理企業(yè)或者科技企業(yè)，但從事的卻是租房業(yè)務，所以此次規(guī)定明確，其名稱和經(jīng)營范圍均應當包含‘住房租賃’相關(guān)字樣。今后百姓簽訂合同時，也可以以此為依據(jù)。” 單次收取租金的周期原則上不超過3個月 規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為方面，意見提出，住房租賃企業(yè)應當將經(jīng)營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。 該負責人解釋稱，此前住房租賃企業(yè)存在“長收短付”“高進低出”等高風險經(jīng)營行為，比如企業(yè)收取承租人一年租金，付給房東一個月租金；企業(yè)從房東收房花了1000元，但收取租房人房租只收800元，以此擴張市場。這種經(jīng)營模式不可持續(xù)，意味著租賃企業(yè)沒有利潤可言，賠本賺吆喝，但企業(yè)可以利用租金支付期限錯配建立資金池。這樣的企業(yè)經(jīng)營風險極高，一旦資金鏈斷裂，將嚴重影響住房租賃當事人權(quán)益。所以此次意見提出，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。 開展住房租賃資金監(jiān)管 意見提出，開展住房租賃資金監(jiān)管。住房租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立1個住房租賃租金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房城鄉(xiāng)建設部門備案，并通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。 企業(yè)單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還租金。“這項規(guī)定鼓勵押一付三，給企業(yè)留出適當空間。但如果企業(yè)還想長收，就要進行資金監(jiān)管。也就是說，企業(yè)一次性收的時間越長，風險越大，資金越要被監(jiān)管。”住建部相關(guān)負責人說。 意見提出，納入監(jiān)管賬戶的資金，在確保足額按期支付房屋權(quán)利人租金和退還承租人押金的前提下，可以支付裝修改造相應房屋等必要費用。城市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同金融監(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強化日常監(jiān)督管理。 不得誘導承租人使用“租金貸” 意見提出，禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。 企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用“租金貸”。金融機構(gòu)嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理。 住房和城鄉(xiāng)建設部門要與金融機構(gòu)共享有“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機構(gòu)要對企業(yè)進行風險評估，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。 大城市定期公布市場租金水平 意見明確，合理調(diào)控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設部門建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域不同類型租賃住房的市場租金水平。加強住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。 住建部相關(guān)負責人稱，不同房屋租金存在差異，此次定期公布的是大致相當?shù)氖袌鲎饨鹚剑壳埃啥肌⑸钲诘瘸鞘幸舱诮⒆饨饏⒖純r，可以引導當事人簽訂合同時進行參考。針對租金異常上漲的問題，由于企業(yè)收的房源、對外出租等情況也要在平臺進行備案，住建部門可以通過平臺信息化進行穿透式監(jiān)管。 社區(qū)網(wǎng)格員要排查高風險企業(yè) 此次意見還提出，妥善化解住房租賃矛盾糾紛。發(fā)揮相關(guān)部門、街道辦事處、社區(qū)、行業(yè)協(xié)會作用，加強協(xié)同聯(lián)動，綜合運用多元調(diào)解機制，維護租賃當事人合法權(quán)益。 街道辦事處、社區(qū)要發(fā)揮網(wǎng)格管理員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)情況。 監(jiān)管工作納入政府績效考核 意見明確，落實城市政府主體責任。建立多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機制，將相關(guān)部門的監(jiān)管工作納入政府績效考核體系。 住房和城鄉(xiāng)建設部門要加快完善住房租賃合同示范文本，建立健全住房租賃管理服務平臺，通過平臺進行穿透式監(jiān)管。 |
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